En la compraventa de propiedades inmobiliarias, en Norteamérica, existe un tópico que resulta neurálgico para los compradores al momento de analizar la transacción: la forma de financiar la compra.
Principalmente por factores vinculados a estrategias en el crecimiento del portafolio de inversiones, los inversores procuran emplear en cada adquisición la menor cantidad de capital que les sea posible. En ocasiones obtienen lo deseado a través de instituciones financieras; pero preferiblemente buscan en el sector privado para ahorrar tiempo, eliminar diligencias a realizar y encontrar flexibilidad en el logro de sus objetivos.
Aquellos que cuentan con experiencia en el ramo ya saben lo que buscan y lo que les conviene de primera mano; pero quienes se aventuran durante los primeros años de su carrera como inversores en este tan espinoso campo, deben estar muy alertas de sus decisiones.
Los puntos a contemplar son las penalidades por pagos adelantados de la deuda, las clausulas que gobiernan el interés hipotecario de la nota y ante todo la transparencia en la cadena de título de la propiedad que se compra.
Entre los principales elementos que motivan a un dueño a financiar la propiedad que vende se encuentran: planes de retiro, diferir el pago de las ganancias acumuladas sobre el capital, control del flujo de capital, etc. Desde luego, nadie dirá por qué motivo desea financiar la venta, por eso es que se deben extremar las medidas para no comprar una propiedad que se encuentre en conflicto con el código de construcción de su municipalidad.
Como en este tipo de financiamiento no se requieren inspecciones a la propiedad ni investigaciones mayores de la misma en los registros públicos, es muy fácil ocultar detrás de una conveniencia un defecto o un problema que impediría que la financiación de la misma a través de una entidad comercial.
El primer paso que debe dar un comprador luego de haber identificado una propiedad, la cual será financiada por su vendedor, es armar un equipo profesional que responda y proteja sus intereses. En este equipo no debe faltar una compañía de inspecciones reconocida y acreditada, la cual será la encargada de inspeccionar y garantizar el estado físico de la propiedad en cuestión. Un abogado, especializado en bienes raíces, el cual revisará que el título no tenga defectos en su cadena, ni pesen gravámenes, demandas o permisos abiertos que impidan su traspaso o condicionen la posibilidad mercantil de la propiedad; y un contador que alerte y asesore sobre todo aspecto financiero.
En este tipo de negociación no resulta aconsejable para los compradores firmar documento alguno sin la aprobación del abogado que les represente, ni entrar en tipo alguno de acuerdo o negociación en ausencia de un agente de bienes raíces que se especialice en la compraventa de propiedades comerciales o de ingreso.
En mis largos años en este giro de las inversiones inmobiliarias, he podido comprobar que aquellos que han triunfado lo han hecho delegando funciones a profesionales que tienen conocimiento y experiencia acumulada en el ramo.
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